导语

随着社会不断快速发展，80、90后新生代家长更希望孩子可以得到多样化发展。而线下教育机构往往无法一站式满足教育需求，不少学员只能转到线上或是耗费时间精力四处赶课，线下教培机构的获客难度逐渐呈上升趋势。同时，地产行业也陷入了困境，商场人流量减少、写字楼空置率上升。在这种情况下，教育与地产相结合，教育综合体应运而生。

但2019年底突发的新冠状病毒疫情，打了很多线下教育机构一个措手不及。寒假期间本是教培行业开课的高峰期，但为响应国家教育部号召，为了安全考虑，多地教育机构陆续停止了线下教学业务。前期的准备工作打了水漂，不少机构面临着退费、学员流失、转型线上等难题。就如同2003年期间的非典一样，大部分线下中小机构在2020年会过得很艰难。虽说背靠大树好乘凉，但近期的教育综合体也不会太好过。突如其来的疫情也打断了许多企业想要发展教育综合体的热情。

01

什么是教育综合体

“教育综合体”是指在规划区域内，以教育为主题，以多业态的教育、文化、艺术、体育科技等优质资源聚合的教育复合体。

也可以理解为，他是一个以教育为主题，以学生和家长为服务对象，进行多品类教学和其他相关体验的综合区域。

2015年全新概念诞生

2015年3月，浙大民办教育研究中心专家、时代教育联盟张聚杰、郭际明两位老师在河南调研开发区城市规划时提出了“城市教育综合体”概念。

“城市教育综合体”是指在规划区域内，以教育为主题，以一所或多所全日制高品质的基础教育学校为主体，以多业态的教育、文化、艺术机构和场所为配套，聚合优质教育资源，为区域青少年学科知识的积累和综合素养的提升提供多元化全方位服务的教育复合体。

当年5月，由浙江大学民办教育研究中心及中国民办教育研究院浙江分院教育专家立项，对教育综合体进行了深入研究。

发展现状

2015年教育综合体概念提出后，新东方率先创立百学汇，推出新项目，成为未来发展模式的先行者。同年5月，河南索易快乐成长中心正式开业，无心插柳柳成荫，同样成为教育综合体发展的先驱者。随后的几年里，教育综合体遍地花，不仅仅布局一二线城市，形成了数以千计的规模。教育、地产行业大佬纷纷入局。不少商场也会把其中一层作为早教或K12培训机构的专门区域，最快速简单的形成一个教育综合体。

少年宫算教育综合体么？

简单来说，可以把少年宫看作教育综合体的前身，但两者又不尽相同。最大的差异就是，少年宫是政府为纳税人提供青少年公共服务重要形式和场所，而教育综合体的产生是一种商业化行为。抛去这点，少年宫就类似于现在教育综合体中，以商业运营机构为主导的教育机构集合体。即把一些培训机构整合到一个区域中来，搭建起一个教育平台，或以早教、K12、职业教育为主题。但教育综合体包含的不仅仅是这一项。

02

教育综合体从何而来

教育机构四散 家长累在其中

因教育机构在城市中四散，家长往往会在周末奔波多个场所，送孩子上培训课。赶场、吃饭、停车等等都成了问题，本来应该是清闲的周末却因为孩子变得更加忙碌。可为了自家孩子的未来，却也不得不周而复始的接送下去。教育机构周围缺少能让家长打发时间、休闲购物的地方，所以在不少培训机构等候区，我们都可以看到家长低着头玩手机的场景。教育机构周遭环境如何也成为家长考量的一大标准。解决家长这一苦恼会是个商机，也会是教培行业的一大进步。

夹缝中生存的中小型线下教育机构

教育市场就这么大，在线教育的火热，势必会影响线下教育的生存问题。对于如今的线下教育机构来说，也不是很好过。房租和人力一直都是线下教育机构的成本大头。随着教育机构品牌化和集团化的现象加剧，头部企业的风生水起下，是中小型机构的苦不堪言。热门地段地价水涨船高，同类型培训机构竞争激烈，招生不再是地推发发传单就有一大批学员的年代。好的师资留不住、具有一定专业性的人员又招不进来，中小型教育机构陷入了尴尬的境地。随着政策的推进，办证难也成为了一棘手问题，教培行业不再“野蛮生长”，不少机构就此告别教育舞台。加上关于跑路教育机构的负面新闻频发，对于需要预付费的线下教育机构也是一个不小的冲击。

素质教育红利期到来

随着国家层面对素质教育的一再重视、考试成绩不再成为衡量学生入学的唯一标准；教培行业闻到风声，纷纷对素质教育领域开展可实施课程；家长消费观转变，人们对素质教育的需求越来越多。应试教育市场尤在，素质教育领域势头正盛、资本不断入局，这对教培机构来说无疑是个好事。

地产行业急需新突破口

电商对于传统地产行业冲击不少，各大商场人流量都有所下降，地产行业急需寻找一个新的突破口，改变业内现状。各线城市写字楼空置率屡创新高，不少地产商打起了跨界的主意，寻求一个可以盘活自家地产的全新商业模式，“地产+”不再新奇。教育机构带来的人流量，对地产商来说是一块巨大的蛋糕。

03

运营模式

教育综合体发展到今天，已是第五个年头。其逐渐发展为以地产商、教育机构和商业运营机构为主导的三种模式。

①以地产商为主导

这种模式相当于把商场或社区内的教育培训机构进行集群式发展。以商场为一个区域，把一般商场以购物，餐饮为主的商业特点，改为以教育为主、休闲餐饮为辅。或者是在各个社区内进行，打造配套社区的教育综合体。一般采取租金+其他服务费的模式。但同时，地产对于教育行业理解不深刻，很容易只浮于表面，无法做到真正的教育综合。

②以教育机构为主导

这是最早产生的一种运作模式。通过引进不同的教育培训机构，形成互补，双方互利共赢，实现学员内部留存。入驻机构可以通过该平台为自己赋能，增加消费者的认可度。有些教育机构会对进行综合体统一装修，来减轻不同机构之间的拼凑感，从而较少了入驻机构的开店成本。一般也以租金的方式进行合作。

③以商业运营机构为主导

第三方运营机构通过整合教育品牌，搭建平台，构建一个教育综合体。专业的商业运营机构会对所有入驻的教育机构进行统一的管理和招生，形成一个全方位、整体性的教育机构，进行商业资源和教育资源的有机结合。但需要有充足的资金支持。可通过租金或招生分成来进行合作。

但无论选择哪种运营模式，对于教育综合体来说都是一个不断尝试的过程，我们无法确定哪种方式是最合适的。一旦出现问题，会波及整个教育综合体，它的影响将会远远超过单独门店所带来的影响。“教育+地产”承载了许多企业不小的期待。在未来不断发展中，遇到问题、解决问题，将是每一个教育综合体必经的过程。

04

教育综合体现存问题

开头难之招生与招商

教育综合体为培训机构和消费者之间搭建了一个平台。在创建初期，如何同时吸引好的机构和可观的学生资源成为重中之重。教培机构之间的教育类别最好还不重复。机构良好的品牌效应会成为吸引生源的一大砝码，拥有可观生源也会给教培机构入驻吃下一粒定心丸，两者相辅相成、缺一不可。但在最初两者都没有时，如何开始自己的招商之路，成为最大的难题之一。此类现象在以商业运营机构为主导的教育综合体中尤为明显。

入驻机构打起“退堂鼓”

管理一家教育综合体和一家教育培训机构的难度从来就不在一个量级。在机构入驻的过程中，每一关都是一道大坎。教育综合体招商时，培训机构要对该商业模式足够相信和接受的前提下，才会入驻。入驻后还需要有适应时间，在改变招生模式和运营方式的情况下，会有机构打起退堂鼓。中途离场，势必会对教育综合体的持续推进造成影响。

反推回来，教育综合体在前期招商时，不能只为了“填满空间”，更应该对每一家进行充分考量、反复筛选、严格把关，选择适合综合体整体发展的教培机构。在入驻后，帮助机构度过适应期，提供基本的运营管理，也是每一家教育综合体应该做到的事情。

空置率问题依旧存在

这里的空置问题不单指教培机构入驻不全或中途退出的情况，还包括周一到周五白天场地闲置的问题。当把教培机构整合到一起时，就意味着也把相同问题集中扩大化。目前来说，教育综合体的商业模式主要有两种，一种是单纯只有教育机构的集合，另一种就是类似教育主题的商场，拥有餐饮、购物等休闲产业。教培机构带动周边产业发展，周边产业同样也能弥补教培机构场地空闲时间没有人流量的问题。但这样互补的优势，单纯的教育机构集合无法拥有。同样也无法解决家长其他的消费需求，没有高利润的产业带动整体发展，影响整体坪效。有些综合体选择部分分时出租教室，也不失为一个好办法。

政策出台 限制教育综合体发展方向

近两年，各省市相继出台关于校外培训机构设置标准，严格限制教培机构层高、建筑规模等相关标准。并且，依据国家标准《建筑设计防火规范》，明确要求托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下，一般不超过三层。限制了一些教育综合体的发展规模。

租金仍然是支出大头

好的教育综合体项目意味着拥有好的地理位置，或者有头部品牌牵引。其场地是整体租下来的，分到各个教育机构的压力不小，也就成为了市面上常说的“二房东”。同时，教育综合体还需要承担公共区域的租金问题，来提高整体教育形象。相比较而言，收取学费分成的形式也许更能让其他教育机构接受，在后续的发展中，可能分成模式的收益也更收益也会更大，但是“收租”更为保险。

领地特征明显 内容大同小异

一般来说，教育综合体在同一个城市中的密度都不是很大。几乎不存在两家同类型教育综合体挨边开办的情况。并且，无论以哪种形式发展，教育综合体的类型都大同小异。在吸纳不同教培机构入驻的同时，如何设立自身的特色，是每一家教育综合体都应该思考的事。

05

教育综合体有未来

线下教育不可或缺

在线教育虽然打得火热，但线下教育一定教育行业是不可或缺的一部分，总有在线教育无法触及的领域。例如素质教育中的体育、艺术、营地教育等等，都要依托线下完成教学过程，在线教育无法复制。并且，对于自制力欠缺的孩子，还是有相当一部分家长在两者之间选择将其送到线下机构，进行面对面教学。

入驻机构易实现跨地域扩张

对于很多入驻教育综合体的机构而言，他们没有那么多的资金和人力支持店铺进行连锁扩张。依托于教育综合体，这些优质的中小机构更容易进行跨地域复制，降低了扩张新店铺的风险。同样，教育综合体在进行扩张时，有了入驻机构的支持，也会比第一次进展更加顺利。小算盘双方都在打，前提是要把第一家做大做强。

获客难度下降 易实现学员内部留存

当一家教育综合体做起来之后，就会很容易实现学员的内部留存。同一位学员，通常情况下都会有多种教培需求，可能最初只是报一家培训班，在孩子、家长与各类培训机构的天天接触下，有需要时，也会潜移默化的遵循就近原则。或当教育综合体在这一区域有了名气，家长最先想到的肯定也是，“去那看看”。获客难度下降，解开了很多线下教培机构的心结。

好的教育综合体不仅可以获得学员、家长信任，同样可以吸引来雄厚的师资力量。同时，优良的师资条件，也会成为家长为自家孩子选择教培机构的一大砝码。机构之间进行信息互换，实现资源共享，将最大限度拥有获得师资的渠道。好师资带来好口碑，口口相传从而加速教育综合体成长。

教育主题商场将成为主旋律

对于家长而言，为孩子报培训班，付出的不仅仅是金钱，还有时间和精力。从消费者角度而言，教育综合体就分为两类，一类是单纯只有教育机构，还有一类就类似于教育主题的商场。将例如电影院、咖啡厅等休闲场所和图书、乐器等教育衍生品与教培机构相结合，在同一个区域内，同时服务好家长和孩子两种不同的消费群体。改变家长以前的固有思路，让真正的消费者也能体验到相应的服务。同时，高利润的教育衍生品及衍生服务，能为教育综合体带来更为稳定的资金支持。

结语

毫无疑问，教育综合体的一站式服务解决了不少家长对于教育的多样化需求。教培机构抱团取暖似乎可以迎来新希望。但突如其来的疫情，打断了不少教培机构和地产商关于教育综合体的开拓之路。目前，在线教育发展势头更盛，但到了一切恢复正轨之后，教育综合体，依旧会是大多数线下教培的必经之路。

参考资料：

[1]你入驻的是教育综合体还是地产租赁平台，就看这3点！．BO服务网，2018.06.12